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24/04/2015

GESTION TECHNIQUE DE PATRIMOINE BASEE SUR LE BIM ET L'IFC

Glossaire des termes employés
GTP    Gestion Technique de Patrimoine (utiliser les informations générées par les objets de la maquette numérique)
BIM    Building Information Modeling ou Model  (Modélisation des données du bâtiment) ou Maquette numérique
IFC      Industrial Foundation Classes   (Format d’export et d’import libre, commun à toutes les applications dessin Bim. Ce format permet l’intéropérabilité entre les applications)
DOE    Dossier d’ouvrage exécuté  (Dossier remis au maître d’ouvrage à la livarison du bâtiment)
MOE   Maîtrise d’oeuvre (C’est le plus souvent l’architecte, concepteur du bâtiment et en charge de le construire)
MOA   Maîtrise d’ouvrage (C’est le commanditaire du bâtiment)

De plus en plus de Maître d’ouvrages s’intéressent au Bim. Soit ils lancent des appels d’offre Bim pour la totalité de la conception et construction d’un bâtiment, soit ne demandent qu’un DOE Bim à la livraison du bâtiment, soit ils font numériser tous leurs bâtiments en vue d’exploiter les maquettes numériques pour la gestion technique de leur patrimoine. Certains ont une démarche progressive et décident de se faire conseiller, aider par des personnes ayant une expérience dans ce domaine, et d’autres, pour la plupart se lancent tête baisser sans aucune réflexion ni conseil. Pour ces derniers, bien sur leur demande en terme de gestion patrimoniale est vide et la maîtrise d’oeuvre qui ne sait pas encore de quoi on parle n’arrivent pas à identifier leurs besoins. A noter également, que se lancer dans le Bim sans être conseillé et accompagné peut coûter très cher. Il faut bien avouer qu’aujourd’hui les retours d’expérience sur le Bim et notamment la GTP au travers de la maquette numérique sont très rares et pourtant certaines communes ont débuté dès 2008.
Ayant six années d’expérience dans ce domaine au travers de mon travail à Blagnac (ville pionnière dans ce domaine), Je vous propose dans cet article de vous aider, aussi bien la maîtrise d’ouvrages que la maîtrise d’oeuvre à mieux comprendre ce que l’on entend par Gestion Technique de Patrimoine par rapport aux maquettes numériques BIM. Qu’est-ce que c’est, comment ça marche, qu’est-ce qu’on y gagne et les erreurs à ne pas commettre.

Tout d’abord il faut bien différencier les utilisateurs de la maquette numérique et leurs besoins propres. On pourrait dire qu’il y a presque deux maquettes numériques, même si ce n’est pas vrai. L’une, sera utilisée par l’architecte, les bureaux d’études et les entreprises durant toute la phase de conception et de réalisation du bâtiment et l’autre sera utilisée par le maître d’ouvrage durant toute la vie du bâtiment (son cycle de vie) pour gérer son bâtiment. La première concerne les phases de conception et construction et la deuxième la phase d’exploitation.
Mais quelle différence y a-t-il entre ces deux maquettes ?. En réalité aucune puisque c’est la même. Ce n’est uniquement que dans les informations générées par cette maquette que la différence va se faire. En effet, les besoins des entreprises de conception et de construction en terme d’informations sont très différents des besoins de la maîtrise d’ouvrage. L’architecte, responsable du projet, les bureaux d’études et les entreprises qui vont construire ont besoins d’informations techniques leurs permettant de faire des études techniques dynamiques pour réaliser un bâtiment qui soit résistant, économique, durable... alors que le maître d’ouvrage, pour gérer son patrimoine bâti, a lui, besoins de données concernant chaque objet, afin d’une part de les identifier, d’autre part de les quantifier et enfin d’en extraire les informations dont il a besoin. je ne dis pas que les informations techniques de l’architecte et des bureaux d’études ne lui serviront à rien, bien au contraire.

Dans un premier temps, ce qui va intéresser le gestionnaire c’est surtout de posséder des plans 2D et 3D correctes. D’abord pour localiser visuellement les objets,  éléments de construction et équipements, ensuite pour pouvoir gérer les surfaces du bâtiment car de nos jours, lorsque l’on parle de GTP c’est de la gestion des locaux et surfaces dont il s’agit  et uniquement de cela puisque la gestion des éléments de construction et des équipements, demeure encore un domaine très vague. 


Rentrons dans le vif du sujet : la gestion technique du patrimoine immobilier (GTP).
Le terme Gestion technique du Patrimoine n’est pas nouveau. Jusqu’à présent les grosses collectivités possédaient déjà leur propre application de gestion du patrimoine. Mais ces applications n’avaient aucun lien avec le bâtiment lui même. Toutes les informations renseignées à la main par les différents techniciens n’étaient pas reliées à une structure, ni physique ni virtuelle. Il fallait aux techniciens, rechercher l’information et la reporter dans des cases prévues à cet effet. Aujourd’hui, la maquette numérique est capable de générer toutes ces informations directement depuis les objets qui la compose, éléments de la construction et équipements. On imagine déjà à ce stade un gain d’énergie considérable. Pour être plus précis, j’entends pas éléments de la construction, les éléments constituants le clos et couvert d’un bâtiment : Le bâtiment, ses murs, sols, toits, faux plafonds, poteaux, poutres, escaliers, rampes, gardes corps,et enfin les locaux et surfaces. Les équipements, sont tous les éléments qui s’ajoutent aux précédents pour faire vivre le bâtiment, les portes, fenêtres, sanitaires, mobiliers, canalisations, équipement de chauffage, équipements incendie, électrique...

Eléments de la construction


Equipements


Avant de rentrer dans le fonctionnement de ces objets et de leurs propriétés il faut comprendre qu’il y a plusieurs manières de gérer son patrimoine immobilier avec le Bim (la maquette numérique). On peut distinguer 4 cas différents.
-          1er cas : Le maître d’ouvrage peut décider de faire numériser son patrimoine immobilier dans le but d’extraire des maquettes de chaque bâtiment les informations dont il a besoin. Ces informations sont extraites directement depuis l’application dessin BIM avec laquelle elles ont été modélisées. Ceci n’est valable que s’il ne possède que quelques bâtiments entre 3 et 5 quelque soit la surperficie de ceux-ci.
-          2ème cas :  Quasiment identique au premier cas mais avec la volonté de gérer l’information depuis une base de données externe. Le cas le plus fréquent est que le Maître d’ouvrage possède beaucoup de bâtiments. Il commence par faire numériser tous ces immeubles grâce à une application dessin Bim, puis chaque maquette numérique est exportée au format Ifc et enfin chaque maquette Ifc est intégrée dans la base de données.
-          3ème  cas :  Le maître d’ouvrage décide d’imposer la remise d’un DOE numérique Bim dans les marchés de construction de bâtiments neufs qu’il lance. Il récupère alors une maquette numérique pour chacun des bâtiments construits.
-          4ème cas : Le maître d’ouvrage impose le concept Bim pendant toutes les phases de conception et de construction du Bâtiment jusqu’à la remise du DOE.
-     5ème cas: Un dernier cas vient dernièrement d'apparaître. le maître d'ouvrage impose de lui livrer uniquement une maquette IFC. Objectifs: effectuer le relevé de l'existant en vue de réaliser des rénovations, des études techniques dynamiques et en vue d'exploiter cette maquette pendant la durée de vie du bâtiment. je reviendrai dans quelques temps sur ce cas...

Le point commun à ces cinq cas, c’est le Maître d’ouvrage. S’il est capable de dire et d’expliquer ce qu’il veut en terme d’objets et d’informations alors la maîtrise d’oeuvre pourra normalement le lui fournir. La quantité et la qualité des informations que peut générer une maquette numérique est considérable et devient une aide indispensable au maître d’ouvrage. Malheureusement, aujourd’hui, la plupart des maquettes numériques livrées sont des coquilles vides, inexploitables pour le maître d'ouvrage. Il faut là aussi distinguer deux choses dans une maquette numérique :
 son graphisme qui doit ce concevoir selon une méthode de modélisation rigoureuse et précise. Ceci relève surtout de bon sens, de bonnes pratiques et de formation préalable, et l’information générée par le graphisme qui elle relève d’une charte Bim. Un document détaillant chaque objet que l’on souhaite voir apparaître et les informations qu’il doit comporter. exemple: Charte simplifiée L’une et l’autre sont très différentes mais tout aussi importantes. Il est facile de comprendre que l’on peut avoir de nombreux objets, bien renseignés, s’ils sont dessinés et assemblés n’importe comment, l’information qu’ils généreront n’aura aucune valeur. La méthode de modélisation est primordiale, elle doit être écrite et améliorée sans cesse. A Blagnac, c’est que j’ai appelé simplement « les bonnes pratiques » un document illustré indiquant pour chaque objet une façon de les dessiner. Ce document comportait également une liste d’interdictions et d’obligations concernant la méthode de dessin du bâtiment. Ce document est venu tout naturellement lorsque j’ai commencé à regarder de plus près les maquettes livrées jusque là et lorsque je me suis rendu compte qu’elles renfermaient d’une part très peu d’informations exploitables ou alors des informations inutiles voir impossible à gérer depuis un Bim, quelques fois même fausses. Il faut tout de même se remettre dans le contexte de 2009, période à laquelle Blagnac et d'autres commune ont tentée l'aventure du Bim et date à laquelle personne ne connaissait le Bim en France, à part une poignée de passionnés. C’est d’ailleurs grâce à ces passionnés, pionniers, que vous bénéficiez aujourd’hui du Bim et il est juste de les en remercier. Ces fautes constatées ne sont donc pas à attribuer à tel ou tel intervenant. Elles sont dues à la méconnaissance du système à cette époque là.
Pour en revenir au sujet qui est la GTP basée sur le Bim, le gros problème constaté aujourd’hui, c’est que le maître d’ouvrage ne sait pas ce dont il a besoin pour gérer ses bâtiment. A par la gestion des locaux et surfaces il lui est très difficile de dire ce dont il a besoin, d'identifier ces besoins. C’est tout à faite normal puisqu’il ne connait pas ce que les applications Bim sont capables de lui apporter. Ce serait donc à la maîtrise d’oeuvre de le conseiller dans ce domaine. Oui, mais la maîtrise d’oeuvre ne connait pas non plus, ni les besoins du maître d’ouvrage, ni les capacités des applications dans le domaine de la GTP. Ceci est tout à fait normal, en France, peu de personnes ont eu la chance de baigner dans ce domaine et donc de connaitre et maîtriser toute la chaîne.

De quoi a besoin le maître d’ouvrage ?
1/ en terme de graphisme
D’abord d’un bâtiment parfaitement modélisé, paramétré, identifié et orienté.
D’objets identifiables et paramétriques.
D’objets correctement modélisés, c’est à dire facilement utilisables et bien sur modifiables.
D’objets possédants des graphismes particuliers.
2/ en terme d’information
Des informations pertinentes c’est-à-dire utiles
Des informations justes, contrôlables
Des informations paramétriques
Des informations limités en quantités

J’entend très souvent de la part des bureaux d’études ou des collectivités le mot maintenance des équipements.
Tout d’abord il est important d’expliquer la différence à faire entre gestion technique de patrimoine et maintenance.
La maintenance est l’action d’intervenir sur un équipement soit pour le vérifier soit pour le réparer soit pour le changer. La gestion technique du patrimoine permet d’extraire les informations contenues dans les objets (équipements) du bâtiment en vue d’effectuer la maintenance de ces équipements.
La maquette numérique permet d’extraire l’information du bâtiment pas d’en faire la maintenance. Pas pour l’instant du moins. Elle aide considérablement la maintenance grâce à la pertinence des informations et à sa rapidité à les extraire.
Je vais commencer par vous montrer des exemples inutiles d’informations créés dans certains objets.
- 1/ Les extincteurs.
Nous avions décidé en 2008 d’insérer les extincteurs et tous les équipements de sécurité incendie dans toutes nos maquettes numériques. Dans les extincteurs nous avions choisit de créer les paramètres (informations) suivantes :
Extincteur_type / Extincteur_numéro / Extincteur_capacité_litre_ou_poids / Extincteur_date_mise_en_service / Extincteur_date_maintenance. Toutes ces informations devaient être remplie lors du dessin de chaque bâtiment. Nous nous sommes rendus compte très vite que gérer la date de maintenance des extincteurs étaient impossible à réaliser dans un Bim simplement parce que cela demande trop de temps (1745 extincteurs à mettre à jour chaque année) et surtout parce que les entreprises à qui nous avions accordé la maintenance des équipements de sécurité incendie nous livraient régulièrement des listings localisés très précis de nos extincteurs avec leurs dates de vérifications et en plus ils engageaient leurs responsabilité sur ces données. Nous l’avons donc abandonné les années suivantes.


- 2/ Les portes et la gestion des clefs.
Nous souhaitions pouvoir gérer les clefs des locaux grâce à nos maquettes numériques. L’idée en soit etait bonne. Il suffisait de créer le paramètre dans chaque objet porte et de le renseigner. En réalité cela n’a jamais été mis en place simplement parce que les entreprises fournissant aujourd’hui des clefs, nous fournissent également des logiciels avec des organigrammes beaucoup facile d’utilisation que l’application CAO dont nous disposions.


Passons maintenant a quelques informations utiles au Maître d’ouvrage.
Les applications CAO permettent d’extraire des quantitatifs très précis pour des catégories d’objets et notamment pour les portes et les fenêtres. Si nous réfléchissons un peu, pour le gestionnaire de patrimoine, connaître le nombre de fenêtres et de portes dans un bâtiment ou sur l’ensemble du parc immobilier, n’a aucun intérêt. Par contre, savoir que telle ou telle fenêtre est de telle marque, que c’est tel fournisseur qui l’a installé et à telle date et pouvoir trier les fenêtres par installateur, par marque ou par date d’installation à un intérêt certains lorsque l’on souhaite les changer. Connaître, sans pour cela les modéliser dans l’objet fenêtre ou porte, que la poignée est située à la bonne hauteur pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite et donc pouvoir extraire toutes les informations d’accessibilité des menuiseries pour un bâtiment, cela a également un intérêt considérable. Pouvoir extraire automatiquement, la surface vitrée exacte de chaque menuiserie, et ce sur l’ensemble des bâtiments à un intérêt énorme lorsque la collectivité lance un appel d’offre pour le nettoyage de vitres. L’entreprise choisit ne peu plus faire comme elle le faisait jusqu’à présent, évaluer cette surface à plus ou moins 10%. Le gestionnaire réalise donc une économie très importante.



Par contre pour pouvoir mettre en place ces propriétés dans les objets, il faut d’abord connaître de quelles propriétés le gestionnaire a besoin,  mais aussi comment les intégrer aux objets de la maquette et comment les en extraire. L’objectif étant de mette en adéquation les besoins de la collectivité avec les capacités des applications CAO.
Cela passe par la discussion avec la collectivité, la maîtrise des applications côté maîtrise d’oeuvre et également la formation de la collectivité. Car comme je l’ai mentionné au début, c’est du cycle de vie complet du bâtiment dont on parle. La collectivité devra donc être capable d’ajouter des objets qui lui sont utiles et de créer les propriétés dans ces objets, et ce, pendant les 30 ou 50 ans d'existance du bâtiment.

j'en reviens aux informations utiles au Maître d'ouvrage. Nous sommes bien d'accord que pour la plupart, elles ne sont pas utiles pendant les phases de conception et construction. Alors quand allons nous décidé de les créer dans la maquette? Et bien, je vous conseillerai, lorsqu'il s'agit de construction neuve avec remise d'un DOE BIM, de les intégrer juste avant la remise du DOE. Soit le maître d'oeuvre le fait en collaboration avec le maître d'ouvrage, soit le maître d'ouvrage possède cette compétence et il réalise lui même l'opération, soit il fait appel à des spécialistes en fonction de l'application dessin qu'il a choisit d'utiliser. Comme vous le constatez, je ne parle pas d'information et d'IFC. L'information ne peut se créer que dans l'application native, au coeur même des objets de la maquette.

J’espère avoir été clair dans mes explications et j’espère surtout qu’elles vous seront utiles.
Si vous souhaitez en savoir plus ou étudier avec nous vos besoins par rapport à votre application Bim, n’hésitez pas à nous contacter au 06 76 26 84 19 ou bidaultfr@gmail.com

Pour finir, voici quelques conseils aux collectivités qui souhaitent se lancer dans l’aventure du Bim.
Comment bien démarrer votre projet et comment le rendre durable, et quelques erreurs à ne pas commettre.
Je parle ici d’un projet de gestion technique du patrimoine basé sur le Bim donc la maquette numérique.
Tout d’abord faîtes vous aider. Seul, vous allez à la catastrophe. Il y a peu de personnes aujourd’hui qui ont la chance de connaître le système de GTP basé sur le Bim de A à Z. Ils ont à la fois la maîtrise du système et la maîtrise des applications. Leurs conseils vous feront gagner du temps et surtout économiser beaucoup d’argent.

Un leader pour porter le projet
Il est primordial pour la pérennité d’un tel projet qu’il soit supporté par un élu impliqué dans les résultats ? par un Directeur ou un Directeur général. Sans personne ayant un poids et un pouvoir de décision pour le porter et le défendre, un tel projet ne peut aboutir. 
Ne vous lancez pas dans un marché global intégrant toute la procédure (rélevé et numérisation des bâtiments, export Ifc et intégration dans une base de données externe). Je vous conseille  dans un premier temps de modéliser ou faire modéliser votre patrimoine immobilier, avec l’application de votre choix, puis une fois cette démarche réalisée, de faire intégrer le tout dans une plateforme de gestion de patrimoine. L’important est d’abord de posséder les maquettes numériques. C’est de plus le travail le plus long à réaliser, le reste suivra. Il est important également de maîtriser les applications les unes après les autres. Vouloir tout faire en même temps rends les choses difficiles à maîtriser. Gérer une base de données n’a rien à voir avec le métier de Bim Modeleur.

Des objectifs et du personnel compétent
Fixez-vous des objectifs en terme de temps de modélisation et de nombre de bâtiments modélisés.
Il faut se rendre compte que tant que la totalité du parc immobilier n’est pas modéliser vous ne pouvez pas vous servir d’une plateforme de gestion de patrimoine (base de données). De plus, plus les bâtiments mettent du temps à être modélisés, plus le projet perd de sa crédibilité (attention rapidité ne veut pas dire bâcler....). bien entendu, il vous faudra repenser le service et lui allouer le nombre de personnels suffisants. Il faut  également tenir compte des modifications fréquentes des bâtiments. Si vous mettez plus de 6 ans pour modéliser 180 bâtiments, cela veut dire que quand vous en êtes au dernier, au moins 30 bâtiments déjà modélisés ont été modifiés et ne sont donc plus à jour. Soit vous décidez d’aller vite pour modéliser votre patrimoine, soit il vous faut allouer à la mise à jour des bâtiments la quantité de personnel suffisante. Pensez également à mettre en place des procédures inter services pour faire remonter l'information sur d'éventuelles modifications réalisées dans vos bâtiments.


La formation
 Ne sous estimez pas la formation de votre personnel sur l’application dessin. Elle doit être prévu bien plutôt en amont de la mise en place du système et la durée de la formation doit être fractionnée. Sans être formé et donc  acquérir de la compétence, vous ne pourrez pas contrôler une maquette numérique aussi bien au format natif qu’au format IFC. Rappelez-vous que la moindre erreur dans la maquette native se reporte automatiquement dans la base de données. Cela peut avoir de lourdes conséquences.

La méthode
Une charte Bim ne suffit pas, il faut vous faire aider pour mettre en place une méthode de modélisation.
 En 2008, date à laquelle furent démarrés plusieurs projets GTP en France, les dessinateurs n’avaient pas les connaissances que nous avons aujourd’hui de Revit et d'autres applications Bim. Un exemple frappant était la méconnaissance totale de l’utilisation des paramètres partagés ainsi que l’incompréhension du pourquoi il était préférable d’utiliser à certains moments les propriété de types plutôt que les propriété d’occurrence. Ce manque de maîtrise du logiciel à généré d’énormes incohérences, mais ce n’est que quelques années plus tard que nous nous en sommes rendu compte. Personne n'avait imaginé les répercussions de telles erreurs. Précurseurs, nous allions essuyer les plâtres pour les suivants.







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